沪穗房价涨跌真伪难辨[图]

评论/浏览(13/6495)发表时间：2007年5月23日 10时59分

　 上海、广州的房价涨涨跌跌，真相扑朔迷离。表面是信息、数据上的矛盾，实际上或许是官员执政心态的一种反映。

　　2007年4月13日，广州市对外公布了《2007年3月广州市房地产市场分析》。分析称，3月份广州市十区一手住宅首次出现最大降幅，每平方米下跌700元人民币，而中小户型方面，每平方米更是比2月份下降了887元。

　　此前3月，由建设部立项的《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》中提到，上海房价首次出现了负增长，2006年的涨幅为-0.5％。还有专家称，未来3年内，“上海商品房将大量过剩”。

　　已经到上海工作4年的王琳，在得知这些消息之后兴冲冲地去楼市打探。

　　“去远郊看看吧，那里或许房价降了。” 王琳得到了这样的回答。

　　2003年，初到上海的王琳，依靠父母的积攒，当年即打算购房。王看中了静安区一套售价78万的100余平方米新房，1平方米的价格超过了7000元人民币，而当年上海住房均价不到6000元人民币。王琳最终采取了观望的态度。

　　当初的迟疑，让王琳至今后悔。次年，同一套房子标价已达178万元，净增了100万元。

　　上海房价“疯长”，2005年国家开始实施宏观调控。

　　但直到2005年年底，王琳也没能成为幸福的“房奴”。调控的结果是，上海2005年住房均价“过8”，比2003年净涨2000多元人民币。

　　2006前上海市原市委书记陈良宇被立案查处，中央政府的房产宏观调控力度“继续加大”。让王琳更困惑的是，陈良宇的落马并没有遏止不断抬高的房价。

　　“商品房过剩”和房价“跳水”

　　2007年3月，作为大陆“三大热点”之一的房价问题，成为“两会”关注的焦点，并首次被官员作为政治问题提出。

　　相对应的是，上海房市降价声一片。其中，“‘十一五’期间上海商品房将大量过剩”的观点，极为引人注目。提出这一观点的是上海官方研究机构——上海社科院城市与地产研究中心常务副秘书长姚宏来。

　　姚在一份调研报告中称，自本世纪初起，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年较大幅度增长，导致后期供应量激增远超过市场正常需求的能力，供远大于求的隐患逐渐增加?

　　“姚预见，“十一五”中后期，随着投资（投机）行为的减少，供大于求，一些地区的商品住宅将大量空置，并将影响其房地产业的健康发展。

　　姚的调研报告以上海社科院城市与地产研究中心的名义于今年3月被内地媒体披露，当即引起轩然大波。

　　据悉，这是姚历时一年多时间完成的报告，当时已呈上海市委、市政府。

　　随后，内地媒体《中国经济周刊》，援引上海市政协所做的一项专题调研内容说，上海的商品住房未来供大于求的局面将会至少维持3年，“房价6年来首次下跌。”

　　中国国家电视台CCTV也报道称：“上海宏观调控后房价平均下降10%”。

　　一片房价下跌声中，建设部的研究也在证明，上海房价首次出现了负增长。

　　在上海房价降声一片时，作为南方房价风向标的广州房价也应声而降，且幅度更加惊人。

　　“广州房价一月内均降700元”，这是继上海市房价首次出现负增长报道后，大陆房地产市场中最引人关注的新闻。

　　广州市国土房管局分析，国家房地产宏观调控“国六条”，尤其是广州出台抑制房价过快增长“广七条”之后，市场需求得到抑制，尤其是中心城区新建商品住宅交易量显著减少，整体上拉低全市均价水平。

　　广州市市长张广宁甚至公开表态，中低收入者如果想买房，不用着急，房价肯定会降下来。90平方米以下的小户型房子价格，是可以控制的。

　　民众未感房价下降

　　与各种研究报告和官方房价的下跌的信息相反，上海、广州的消费者普遍表示并未感觉到房价下跌。对未来商品房供大于求、将大量空置的说法更加表示怀疑。

　　王琳继续在上海几个房展会间奔波，研究者们口中的“负增长”难觅踪迹，丝毫看不出房子将卖不出去的趋势。

　　来自民间机构的调查显示，上海的房价在2006年持续的宏观调控中，不仅未负增长，还涨了不少。

　　民间机构上海易居房地产研究院发展研究所，在2007年4月发表了一份《2006年上海房地产发展实证数据》报告称，2006年上海房价走势趋稳，波动区间每平方米基本在75009500元人民币之间。8月份之后，政策影响比较明显，商品房价格年中出现微幅调整，年底微幅反弹。

　　该报告结论是，2006年上海商品房均价的涨幅在4%左右，2005年度的涨幅则超过20%。

　　所长李站军称，易居的数据来自上海房交所等多个途径，观点不受官方影响和左右。

　　广州市民同样对房价下降没有感觉，有人认为，“均降700”是政府在数据上做了手脚，广州老百姓“还是买不起房”。

　　2007年4月17日，国家发展改革委、国家统计局发布的调查显示，2007年3月，大陆70个大中城市新建商品住房销售价格同比（去年3月）上涨6％，其中广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6％，环比（今年2月）上涨了1.2％，而不是广州市国土房管局公布的下降了9.1％。　　

　　广州与深圳、北京，三个城市的房价涨幅依然“名列前茅”。

　　上海、广州房价或持续涨

　　耐人寻味的是，不久之后，房市降价的论调似乎一时间全部消失。

　　2007年4月22日，提出“上海商品房空置”的姚宏来声音颇为激动地说，“我的研究是经得起时间考验的。”

　　姚否认其本人遭受到压力，但事实上，在他的研究报告被媒体披露后，问题很快来了。

　　4月2日，姚所在的上海社科院研究中心负责人张泓铭，通过其个人博客发表声明，否认姚宏来的报告是上海社科院的调研成果。

　　张称，“对于最近披露的同我中心某些报告关联的观点，并非代表我中心的观点，张其个人也不同意姚的观点。

　　张的另一个身份是上海市政府参事，上海市政协常委。

　　张对本刊记者说，上海房价在前一阶段震动比较厉害，目前通过中央政府的宏观调控，上海房价“疯长”势头已被控制了。可以说，上海房价目前波动趋稳，稳中回升，而供大于求，甚至大跌的可能性几乎没有。

　　张称，经过中央政府2005、2006连续两年的宏观调控，住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅，房价波动已经进入正常范围。

　　上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成同意张的观点。尹称，经过了1到2年的调整期之后，目前上海的房价正在回稳，稳中有调整，不会大起大降。

　　李站军信心十足，称上海的房价并不虚高，2007年及今后的一段时间，上海的房价还要涨。

　　广州市面对外界的质疑，相关官员通过媒体解释，有意“纠偏”：单月均价指标由于统计时段较短，受成交个案影响较大，不能全面反映某地区全年房价变动情况。“以单月或某个时段的房价数据来判断房价是否进入下降通道是不科学的”。

　　就在学术界和官方为房价又跌又涨而“炒”的时候，房地产商人却显得相当冷静。

　　上海房地产公司大华集团副总裁陈宁称，房价跌了还是涨了，因为取样不同，差别很大，他并不认同“降价说”。陈称，从他所在的公司看，房子没有降价的迹象。

　　深圳金地集团常务副总裁、上海公司总经理赵汉忠告诉本刊记者，上海的房子目前不会供大于求的，至少从金地集团来看是这样。而且，随着“世博板块”的拉动，上海房市还是看涨。

　　4月18日，上海官方媒体称，上海房价反弹开始加速。3月份，上海新建商品住房售价同比上涨0.2%，环比上涨0.1%，二手住房售价同比上涨0.6%，环比上涨0.2%，这是今年以来，上海新建商品住宅市场和二手房市场出现的最高单月涨幅。

　　地方政府不愿房价下跌

　　实际上，就上海房价而言，不论是官方的－0.5%的首次负增长，还是4%的增长，数字或许都不可靠，房产界也并不认同。

　　据专家介绍，前者数据来源于上海市统计局的抽样调查，后者则是上海市房产交易中心记录的交易价格。但两种数据都不能反映真实的价格水平。

　　一位不愿透露姓名的学者称，不少专家都与房地产公司有千丝万缕的关系，往往“唱多”，造成涨价假象。而更主要的原因还在于，“唱多”可能有官方的意愿。

　　姚宏来的报告显示，“十五”时期，上海全市生产总值年均增长率达到11.5%，实现连续14年两位数的增长。在这个时期，上海市房地产增加值年均增长20.54%，2005年达到670.23亿元人民币，占全市生产总值的7.3%。

　　上海市地方财政收入年均增长达23.56%。据初步计算，房地产业所产生的税、费和土地出让金，相当于同期上海地方财政收入的35%左右。

　　地方政府出于“经营城市”和GDP增长的考虑，或许并不愿让房价下跌，更不会让房市走向“低迷”，主政官员多想方设法抬高房价。有一种观点认为，房价飙升是投资行为所致，有失偏颇。

　　一位知情官员向本刊记者透露，2005初，上海社科院一位专家曾向北京上书，针对上海房地产过热现象，建议进行“宏观调控”。时任市委书记的陈良宇知道后很不高兴，拍着桌子发怒，声称不能打压房市。

　　而姚宏来的“上海商品房将大量过剩”并非没有道理，据说报告已呈送建设部。姚的观点被披露后，很快引起了上海房地产市场的震动。有一些学者立即开始“唱多”，但其中是否含有官方意愿，外界不得而知。

　　但上述知情官员称，有一点可以肯定，房市出现大的波动是上海官员不愿意看到的情况。

　　观察人士称，习近平上海履任后，认真执行北京的宏观调控政策，与中央保持一致，但习的着力点在“稳定上海房市”上面，意在遏制涨幅，并非降价。

　　广州让房价下降，官方的意图非常明确，“房价问题是政治问题”。既然是政治问题，降低房价或会成为政绩工程，跌涨都是出于某种需要，有被捏来捏去的嫌疑。

　　一位业内人士称，实际上，想让房价下跌非常容易，调查部门只要加大远郊区房价和成交量的取样，平均房价水平自然就低了。

　　宏观调控是否到位之争

　　房价问题引发争议的同时，中央政府的宏观调控政策是否到位，专家也表现出两种截然不同的观点。

　　张泓铭认为，从2005开始的宏观调控很及时，实际是救了上海房市。暴涨意味着暴跌，如果任其飙升，很可能让上海的房市陷入尴尬。通过宏观调控遏制涨幅，缓慢软回落，符合多方利益考虑。

　　李站军表示，调控政策对上海的房市很有影响，总体说来，上海是执行宏观调控政策最好的一个城市，其实北京的房地产市场问题比上海严重的多。

　　姚宏来的观点则与此相反。姚称，在住房保障体系还没有完善之前，上海房价宏观调控并没有完全到位，是虚高，市民凭工资买不起房子仍是事实。

　　衡量房价是否合理的重要标准，是住房价格和居民收入比。联合国对96个国家和地区的调查结果显示，房价收入比的中位数是6.4，平均是8.4。

　　2002年上海的住房价格处于临界点，当年房价收入比是8.03，新、旧住房每平方米的平均价格是4291元人民币。从2003年开始，这个比例开始失衡，2004年达到11.13，大部分居民感到住房价格偏高，超过实际承受能力。2006年上海住房价格和居民收入比仍超过10。

　　原摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠曾公开称，上海的房地产市场出现严重泡沫，根据居民的收入，房价应降40%。

　　张泓铭表示，房价到底该降该升并不是哪一位专家或是官员说了算的，单纯的行政手段降不了房价，行政权力也要通过市场行为来实现。

　　张称，房价确有不合理的地方，但不是一个单纯的价格问题，还有一个供求关系的问题和住房保障问题需要解决。

　　目前，包括上海市民在内，为什么有那么多人买不起房子？原因之一是有一部分应该由政府来解决住房的人群，也挤到了商品房市场上了。实际上，即使在欧美等发达国家，也有很多人买不起房子，要由政府提供廉租房或是经济适用房。但上海在这方面几乎是空白，房价可能还要涨并不难预测。

      □ 文 记者/倪方六

　　来源：《凤凰周刊》2007 年第14期总第255期